세입자를 위한 전세계약 특약사항: 반드시 체크해야 할 7가지

전세계약을 준비하는 세입자라면 꼭 알아야 할 필수 특약사항을 정리했습니다. 보증금 보호와 전세사기 예방을 위한 핵심 내용을 확인하세요.

세입자라면 꼭 알아야 할 필수 특약사항

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목차

1. 전세계약 특약사항이란?
2. 세입자 필수 특약사항 7선
3. 특약사항 체크리스트
4. 마무리 및 추가 정보

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1. 전세계약 특약사항이란?

특약사항이란 기본 계약 조건에 더해 세입자와 임대인의 특정 권리·의무를 강화하기 위한 추가 조항입니다. 특히 전세는 고액의 보증금이 움직이는 계약인 만큼, 세입자 보호를 위한 특약 설정이 필수적입니다.

 

2. 세입자 필수 특약사항 7가지

전세계약서 작성 시 세입자가 반드시 포함해야 할 특약사항 7가지를 정리했습니다. 각 조항은 전세사기 예방, 보증금 보호, 입주 후 분쟁 방지에 필수적인 내용으로 구성되어 있습니다. 아래 내용을 참고하여 계약서에 직접 반영해 보세요.

(1) 등기부등본 유지 및 근저당 말소

계약일 이후부터 입주일까지 등기부등본에 추가 대출, 압류, 가압류 등이 설정되지 않도록 하며, 기존 근저당은 잔금일 이전에 말소해야 합니다.

"임대인은 계약일부터 잔금일(입주일)까지 본 건물에 추가 근저당권, 가압류, 가처분 등의 권리를 설정하지 않으며, 기존 근저당은 잔금 지급 전까지 말소한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금의 2배를 배상한다."

(2) 시설물 수리 및 하자 책임 명시

보일러, 수도, 전기 등 주요 시설물 고장 시 책임 소재를 명확히 하고, 입주 전 하자 사항은 계약서에 기록해 분쟁을 예방합니다.

"보일러, 수도, 전기, 가스 등 주요 시설물의 노후 또는 사용 중 발생하는 고장은 임대인이 수리한다. 입주 전 발견된 하자사항은 별도 목록에 명시하며, 임대인은 이에 대한 수리를 입주 전까지 완료한다."

(3) 전세보증금 즉시 반환 특약

계약 종료 시 보증금을 즉시 반환받을 수 있도록 명시하여, 다음 세입자 유무와 관계없이 반환 의무를 분명히 합니다.

"전세계약이 종료되거나 임차인이 계약을 해지하는 경우, 임대인은 다음 임차인 유무와 관계없이 계약 만료일에 보증금을 전액 반환한다."

(4) 전세금 반환 보증보험 가입

임대인의 재무 위험이나 부도 등을 대비하기 위해 HUG 또는 SGI의 전세금 반환 보증보험 가입을 특약으로 명시합니다.

"임대인은 본 계약 체결 후 15일 이내에 임차인의 보증보험 가입이 가능하도록 필요한 서류 일체를 제공하며, 임차인의 요청 시 보증보험 가입에 협조한다."

(5) 확정일자 확보

세입자가 보증금을 지킬 수 있도록 전입신고 후 확정일자 부여를 받고, 이에 대한 권리 보호를 특약으로 강조합니다.

"임차인은 입주 당일 전입신고와 확정일자를 신청하며, 임대인은 임차인의 대항력 확보를 위한 입주·전입에 협조한다."

(6) 재계약 및 연장 조건 명시

계약 연장 시 기존 특약의 효력을 유지하면서, 임대료 인상 또는 추가 조건을 명시하여 분쟁을 방지합니다.

"전세계약 갱신 시 본 특약사항은 동일하게 유지되며, 임대료 조정 등 변경 사항은 양측 서면 합의로 별도 명시한다."

(7) 임대차 승계 및 통보 의무

소유권 이전이나 임대인 변경 시, 세입자의 권리가 자동으로 승계됨을 명시하고, 새 임대인의 통보 의무를 설정합니다.

"본 임차목적물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우, 전세계약은 자동으로 승계되며, 새 임대인은 임차인에게 7일 이내 통보 의무가 있다."

 

 

3. 특약사항 체크리스트

항목	설명
등기부 유지 & 근저당	계약~입주까지 변경 금지
시설물 수리	노후·고장 시 집주인 책임 명시
보증금 즉시 반환	만료일에 반환 조항 포함
보증보험 가입	HUG·SGI 활용 권장
확정일자 확보	전입일 다음 날 00시부터 유효
재계약 조건	금액·기간 등 동시 명시
계약 승계 통보	매매 시 세입자 권리 보호

전세사기 방지 특약 & 예방법

• 깡통전세: "등기부 등본→근저당 허위 고지 등 사기 리스크" 예방
• 가짜 임대인: 신분증/등기부 확인 필수
• 이중계약·신탁계약: 특약+등기부 통한 확인 필요
• 전세금 반환 보증 미가입 시: 특약으로 의무화 조항 삽입

전세계약 연장 시 특약 재검토

계약 갱신 시 기존 특약은 그대로 유지되며, 새로운 조건 추가 가능.
전세금 인상, 집주인 실거주 희망 등 조건 변경 시 반드시 재검토 및 명문화가 필요합니다.

 

4. 마무리 및 추가 정보

세입자는 특약이 세입자 보호의 실질 방패임을 인식해야 합니다. 위의 7가지 특약과 체크리스트를 바탕으로 계약 전 반드시 꼼꼼히 설정·검토하세요.

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내용 요약

세입자가 안심하고 전세계약을 체결하려면, 계약서에 반드시 포함해야 할 특약사항을 미리 설정하는 것이 중요합니다. 대표적으로 등기부등본 유지, 근저당권 말소, 시설물 수리 책임, 보증금 즉시 반환, 전세금 반환 보증보험 가입, 재계약 조건 명시 및 전세사기 유형 예방 방법 등이 있습니다. 등기부 확인과 확정일자, HUG·SGI 보증보험 가입은 필수 절차입니다. 이러한 특약을 통해 세입자는 갭투자, 깡통전세, 시설물 고장, 대출 설정 등 리스크로부터 재산을 지킬 수 있으며, 입주 후 트러블을 방지할 수 있습니다.

 

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