상속으로 아파트 받을 때 세금 줄이는 법: 취득세·상속세 절세 가이드

아파트를 상속받을 때 발생하는 취득세와 상속세는 금액이 크기 때문에 사전에 감면 조건을 잘 파악해 두는 것이 중요합니다. 무주택 상속자 또는 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우 상당한 세금 감면이 가능합니다. 본 글에서는 감면 요건, 절세 전략, 실제 서류 준비 방법까지 사례와 함께 구체적으로 설명합니다.

아파트 상속세·취득세 절세

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목차

1. 아파트 상속 시 발생하는 세금 종류
2. 취득세란? 아파트 상속 시 취득세 감면 요건
3. 상속세란? 감면 요건과 공제 항목
4. 무주택자와 1세대 1주택자 절세 전략
5. 실전 사례: 감면 적용 가능 여부 분석
6. 감면 신청 절차와 필요 서류
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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1. 아파트 상속 시 발생하는 세금 종류

아파트를 상속받는 과정에서는 두 가지 세금이 핵심입니다.

세금 종류	부과 시점	주요 특징
취득세	상속 개시일 기준 6개월 이내 신고	지방세. 3.16% 기본 세율, 감면 가능
상속세	상속재산 전체 평가 후 부과	국세. 공제 적용 후 누진세율 과세

 

2. 취득세란? 아파트 상속 시 감면 조건

취득세란?

취득세는 부동산, 차량, 기계장비 등 재산을 유상(매매), 무상(상속·증여), 원시취득(신축 등) 방식으로 취득하는 경우 부과되는 지방세입니다. 아파트를 상속받는 경우에도 무상 취득에 해당하므로 취득세 과세 대상이 됩니다.

• 과세 주체: 지방자치단체 (시·군·구)
• 납세 의무자: 상속인
• 납부 기한: 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내
• 세율 기본 구조: 3.16% (농어촌특별세, 지방교육세 포함)

※ 상속받은 아파트의 공시가격 또는 시가표준액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.

아파트 상속 시 취득세 감면 조건

일반적인 취득세와 달리 상속으로 인한 취득은 특정 조건을 충족할 경우 전액 면제될 수 있습니다. 다음은 대표적인 감면 요건입니다.

농어촌주택 상속 감면 (지방세특례제한법 제22조)

• 대상: 피상속인이 농어촌 지역에 1세대 1주택을 소유한 상태에서 사망
• 상속인은 상속개시일 현재 무주택자 또는 1주택자일 것
• 상속주택 외 주택을 취득하지 않을 것
• 감면 범위: 전액 면제 (취득세, 농어촌특별세 포함)

※ 단, 상속 이후 3년간 보유 요건을 지켜야 하며, 처분하거나 용도를 변경할 경우 추징될 수 있습니다.

고향주택 또는 부모 봉양 목적 상속 감면

지방세조례에 따라 일부 지자체에서는 고향주택을 상속받거나 부모를 모시기 위한 이주 목적 상속 시 감면 혜택을 줍니다.

• 예시: 전라북도, 강원도 일부 시군에서는 조건부 50~100% 취득세 감면 조례 시행 중
• 1세대 1주택 요건
• 일정 기간 자녀의 실거주 의무
• 일정 기준 이하의 주택 가격

※ 지자체별 조례가 다르기 때문에, 반드시 관할 시청 또는 구청 세무과에 사전 확인이 필요합니다.

장애인 상속자 감면 (지방세특례제한법 제22조의2)

• 감면 대상: 등록 장애인이 1세대 1주택을 상속받는 경우
• 조건: 상속 이후 3년간 타 주택 취득 금지, 거주 목적 보유 조건
• 감면 수준: 최대 85m² 이하 주택 취득 시 전액 면제

아파트 상속 시 취득세 감면 가능성 요약

구분	감면 조건	감면 수준
농어촌주택	무주택 상속인 + 농어촌 소재 1주택 상속	100% 감면
장애인 상속자	등록 장애인 + 1세대 1주택 요건	최대 100% 감면
고향주택	일부 지자체별 조례 적용 시	최대 100% 감면
일반 아파트 (도시지역)	별도 감면 없음	세율 적용 (4%)

무주택 세대주

• 상속인이 무주택자이며 세대원 전원이 무주택인 경우
• 지자체에 따라 취득세가 0.8% 또는 100% 감면 가능
• 감면 대상 여부는 해당 시·군·구청에서 확인 필수

공동상속 시 지분 기준

• 공동상속일 경우 무주택자가 51% 이상의 지분을 상속받으면 감면 가능
• 나머지 지분이 있는 상속인이 주택을 보유하고 있어도 감면 유지됨

※ 무주택자인 A씨가 60%, 주택 보유자인 B씨가 40%를 상속받으면 전체 취득세가 감면될 수 있습니다.

 

주의사항: 상속받는 아파트의 위치, 상속인의 주택 보유 현황, 가족 구성에 따라 감면 혜택 적용 여부가 크게 달라지므로, 실제 적용 전에는 반드시 지자체 세무 담당자 또는 세무사와 사전 상담하는 것이 안전합니다.

 

3. 상속세란? 감면 조건과 공제 항목

상속세는 피상속인의 사망으로 인해 무상으로 이전된 재산에 대해 부과되는 국세입니다. 상속이 개시되면 상속인의 전체 상속재산을 평가하고, 일정 공제 금액을 차감한 후, 과세표준을 기준으로 누진세율을 적용하여 산출됩니다.

상속세 과세 대상

분류	주요 내용
상속재산	부동산, 예금, 증권, 자동차, 금전채권 등 피상속인의 명의로 된 모든 재산
간주상속재산	피상속인이 사망 직전 1~2년 이내 증여한 재산 (일정 조건 충족 시 상속재산에 포함)
사전증여재산	사망일 전 10년 이내 특수관계자(직계비속 등)에게 증여한 재산 (합산 과세)

 

※ 예외적으로 보험금, 퇴직금, 사망위로금 등도 일정 조건 하에 상속세 과세 대상이 될 수 있습니다.

상속세 공제 항목 정리

상속세 부담을 줄이기 위한 공제 항목은 다양합니다. 아래 표는 공제 유형별 설명입니다.

공제 항목	내용	한도
기초공제	모든 상속인에게 적용	2억 원
인적공제	배우자, 직계비속 등 상속인 수에 따라 공제	1인당 5천만 원
배우자공제	배우자에게 상속 시 공제	최대 30억 원까지 (조건부)
일괄공제	기초+인적+일부 추가공제를 묶어 일괄 적용	총 5억 원 (선택 가능)
장애인공제	상속인이 등록장애인일 경우	연 1천만 원 × 기대여명
미성년자공제	미성년 상속인에게 지급	연 1천만 원 × 성년까지 남은 연수
부담부채무공제	피상속인의 채무(금융·세금 등) 인정 시	전액 또는 일부 공제 가능
공과금공제	장례비, 법률비용 등 정당한 비용	실비 기준 공제

 

※ 일괄공제와 인적공제는 중복 적용이 불가합니다. 보통 일괄공제가 더 유리한 경우가 많습니다.

배우자 공제 요건

상속세 부담이 가장 많이 줄어드는 공제 항목이 바로 배우자 공제입니다.

조건

• 상속세 신고 기한 내 상속재산 협의 분할 완료
• 배우자의 상속 지분이 명확히 확정되어야 함
• 혼인관계가 법적으로 인정되는 상태여야 함

공제액

• 최소 5억 원 보장
• 공동상속 시 ‘배우자 상속 지분’ 범위 내 최대 30억 원까지 가능

※ 협의분할을 기한 내 완료하지 않으면 5억 원까지만 인정됩니다. 반드시 6개월 이내 분할을 완료하고 상속세 신고서에 반영해야 합니다.

과세표준 및 세율 구조

과세표준 구간	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1~5억 원	20%	1천만 원
5~10억 원	30%	6천만 원
10~30억 원	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

 

※ 예를 들어 과세표준이 6억 원이면, 30% 세율 적용 후 누진공제 6천만 원을 빼서 상속세를 계산합니다.

 

4. 무주택자와 1세대 1주택자의 절세 전략

무주택자 전략

• 취득세 감면 + 상속세에서 재산 분할 시 유리
• 상속 후 일정 기간 보유 조건 필요할 수 있음 (지자체 규정)

1세대 1주택자 전략

• 사망 전 증여로 1세대 1주택 기준 충족 시 비과세 가능
• 9억 원 이하 주택일 경우 상속세 비과세 혜택도 가능
• 재산가액 증가가 예상될 경우 생전 증여 검토 필요

 

5. 실전 사례 분석

사례: 부모님 사망 후 무주택자 자녀가 단독 상속

• 아파트 공시가격: 3억 원
• 자녀 상태: 무주택, 단독 상속
• 적용 세율: 취득세 0.8%
• 감면 가능: OK

사례: 형제 공동상속, 형은 유주택자

• 상속 지분: 무주택 동생 60%, 유주택 형 40%
• 적용 세율: 0.8% (전체 감면 적용)
• 감면 가능: OK

 

6. 감면 신청 절차와 필요 서류

취득세 감면 신청

필요 서류

취득세 감면신청서

상속인 및 세대원의 주민등록등본

가족관계증명서

무주택 사실 증명 (지방세 납세증명서 등)

 

신청처: 주택 소재지 관할 시·군·구청
신청 기한: 상속 개시일로부터 6개월 이내

 

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 무주택 기준은 언제 기준인가요?
A1. 상속 개시일(사망일) 기준입니다.

 

Q2. 감면 신청 안 하면 자동 적용되나요?
A2. 아닙니다. 반드시 지방세 감면신청서를 제출해야 적용됩니다.

 

Q3. 공동상속 시 세대별 무주택 여부 모두 확인하나요?
A3. 감면받는 상속인과 그 세대원이 무주택이면 됩니다.

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내용 요약

아파트 상속 시 발생하는 취득세와 상속세는 각종 감면 제도를 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 특히 무주택 상속인은 반드시 감면 조건을 검토해 적극 활용해야 합니다. 단, 지자체에 따라 적용 기준이 다를 수 있으므로 사전에 세무 전문가 또는 부동산 전문 상담을 권장합니다.

 

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