상가 임대차 계약 시 제과점 창업자가 알아야 할 핵심 체크리스트

제과점 상가 임대 계약은 단순한 부동산 거래를 넘어, 사업의 성공 여부를 좌우하는 중요한 결정입니다. 15년 이상 부동산 전문가로서, 제과점 창업을 준비하시는 분들을 위해 상가 임대 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리했습니다.

제과점 중개

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목차

1. 상가의 용도 및 업종 제한 확인
2. 등기부등본 및 건축물대장 검토
3. 권리금 계약 시 유의사항
4. 영업허가 및 신고 가능 여부 확인
5. 주의사항 및 추가정보

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1. 상가의 용도 및 업종 제한 확인

제과점 상가 임대 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 핵심 요소 중 하나는 바로 '상가의 용도 및 업종 제한 여부'입니다. 이 요소는 단순히 부동산 공간을 임대받는 수준을 넘어, 제과점 창업의 합법성 여부와 직접적으로 연결되기 때문에 매우 중요합니다.

건축물대장을 통한 상가 용도 확인

임대하고자 하는 상가가 제과점 운영이 가능한 '일반음식점' 또는 '제과점' 용도로 등록되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이때 필요한 서류가 건축물대장입니다. 건축물대장은 관할 구청, 정부24, 부동산 앱 등에서 확인할 수 있으며, '주용도' 항목이 '판매시설'이나 '근린생활시설'로 되어 있는지 검토해야 합니다.

업종 제한 조항 확인

건물 내 상가 임대차 계약서에는 종종 업종 제한 조항이 포함되어 있을 수 있습니다. 예를 들어, 동일 건물 내에 이미 제과점이 입점해 있다면 경쟁 방지를 위한 업종 제한이 있을 수 있으며, 이로 인해 새 임차인은 제과점 영업을 할 수 없게 됩니다. 건물주(임대인)나 관리사무소에 반드시 확인하고, 계약서에 업종 제한 여부가 명확히 기재되어 있는지 검토해야 합니다.

요약 포인트

확인 항목	내용
건축물대장	상가의 주 용도 및 구조 확인 (일반음식점, 제과점 등 가능 여부)
업종 제한	동일 건물 내 경쟁 업종 제한 여부 및 조항 존재 유무 확인
행정 상담	관할 구청이나 시청을 통해 업종 가능 여부 사전 문의 권장

 

2. 등기부등본 및 건축물대장 검토

제과점 상가 임대 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 핵심 서류가 바로 '등기부등본'과 '건축물대장'입니다. 이 두 가지 문서는 단순한 소유권 확인을 넘어, 향후 법적 분쟁 방지 및 영업 허가 여부를 판가름할 수 있는 결정적 근거가 됩니다.

등기부등본으로 확인할 내용

등기부등본은 해당 상가의 법적 상태를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 아래의 항목들을 반드시 검토해야 합니다:

• 소유자 정보 일치 여부: 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인
• 근저당 및 가압류 등 권리관계: 다른 채권자가 권리를 주장할 수 있는 상황인지 확인
• 임대차 계약 이력: 기존 임대차 기록이 남아 있는 경우 권리 충돌 가능성 있음

건축물대장 검토 포인트

건축물대장은 상가의 물리적·행정적 정보를 확인할 수 있는 문서로, 아래 항목을 중점적으로 살펴야 합니다:

• 건물의 주 용도: 제과점 영업이 가능한 '근린생활시설'인지 확인
• 불법 증축 여부: 위반건축물이거나 무단 구조 변경이 있는지 확인
• 구조 및 면적: 실제 사용하는 면적과 법적 등록 면적이 일치하는지 확인

※ 건축물대장에 표시된 면적과 계약서 상 면적이 다를 경우, 향후 분쟁이 발생할 수 있으므로 '표제부'와 '전유부분'을 모두 확인해야 합니다.

확인사항 요약표

항목	서류명	주요 확인 내용
소유자 정보	등기부등본	임대인과 실제 소유자 일치 여부
권리관계	등기부등본	근저당, 전세권, 가처분 등 유무
건물 용도	건축물대장	제과점 운영 가능 여부 (근린생활시설 등)
구조·면적	건축물대장	위반건축물 여부, 실제 면적과 일치 여부

 

3. 권리금 계약 시 유의사항

제과점 상가 임대 시 '권리금'은 초기 비용 중 큰 비중을 차지하는 항목으로, 계약 전후로 반드시 꼼꼼하게 확인하고 서면으로 남겨야 할 부분입니다. 권리금은 눈에 보이지 않는 무형의 자산으로, 분쟁 발생 시 증빙이 어려워 특히 주의가 필요합니다.

권리금이란 무엇인가?

권리금이란 상가를 인도받는 사람이 기존 점포 운영자에게 점포 가치, 입지, 단골, 시설비 등을 포함한 금액을 일시금으로 지불하는 금전입니다. 제과점의 경우 입지에 따른 유동 인구, 시설비, 기존 고객 기반 등으로 인해 권리금 규모가 커질 수 있습니다.

권리금 계약 시 꼭 확인할 사항

(1) 권리금 항목 구체화

권리금의 세부 내역(시설비, 영업권, 인테리어 비용 등)을 명확히 분리하여 작성해야 합니다. 구체화된 권리금 항목은 향후 분쟁 시 중요한 근거 자료가 됩니다.

(2) 서면 계약 필수

권리금 관련 사항은 반드시 서면 계약서에 포함시켜야 하며, 계약 당사자 외 임대인도 이를 인지하고 있어야 합니다. 구두 약속은 효력이 미약하므로 피하는 것이 좋습니다.

(3) 임대인의 권리금 방해 금지 규정

상가임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 부당하게 방해할 수 없습니다. 이에 따라 계약 만료 시, 신규 임차인에게 권리금 회수가 가능한 조건을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

권리금 계약 체크리스트

구분	확인사항	중요도
권리금 세부 항목	시설비, 영업권, 고객 유치 비용 등	★★★★☆
서면 계약 여부	계약서 내 권리금 항목 명시 여부	★★★★★
임대인 인지 여부	임대인 권리금 관련 사실 알고 있는지	★★★★☆
법적 보호 조항 확인	상가임대차보호법 권리금 방해 금지 조항	★★★★★

 

4. 영업허가 및 신고 가능 여부 확인

제과점 창업을 위해 상가를 임대할 때 가장 중요한 조건 중 하나는 '영업허가 및 신고가 가능한 상가인지' 여부입니다. 아무리 입지나 권리금이 좋아도, 행정기관으로부터 허가를 받을 수 없다면 영업 자체가 불가능합니다.

제과점은 허가 대상? 신고 대상?

제과점은 식품위생법상 '일반음식점'이 아닌 '식품제조·가공업' 또는 '즉석판매제조가공업'에 해당하는 경우가 많습니다.
따라서 단순히 '영업신고'로 끝나는 것이 아니라, 관할 보건소에서 영업허가 또는 신고 요건을 충족해야 합니다.

허가/신고가 불가능한 상가란?

임대한 상가가 아래 조건에 해당한다면 영업허가가 불가능하거나 조건부로 허용될 수 있습니다:

• 건축물대장 상 용도가 근린생활시설이 아닌 경우
• 위반건축물, 무단 용도변경 등으로 인해 관할 행정기관에서 제재가 있는 경우
• 환기 설비, 급배수, 위생기준 등 시설 기준 미달 시

이런 경우, 입점 후 보건소에서 불허 통보를 받을 수 있으며, 이미 지출한 비용(권리금, 인테리어 등)조차 보상받기 어렵습니다.

제과점 영업허가 사전 체크리스트

항목	확인 방법	체크포인트
건축물 용도	건축물대장	근린생활시설, 제과점 가능한 구조인지
시설 기준	현장 확인 + 설비업체 문의	위생설비, 환기, 배수 등 기준 충족 여부
불법 건축물 여부	구청 민원 또는 부동산 전문가 상담	위반건축물 여부 확인
보건소 허가 가능성	관할 보건소 사전 문의	업종별 허가 요건 명확히 확인

 

5. 주의사항 및 추가정보

원상복구 범위 명확화

계약 종료 후 임차인은 상가를 임대차 계약 체결 당시의 상태로 원상 복구해야 합니다. 그러나 프랜차이즈 특성 또는 법적인 이유로 원상복구 조건이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 임대인과 원상복구 조건을 명확히 합의하고 계약서에 꼭 명시해야 합니다.

승계 입점 시 행정처분 내역 검토

승계 입점은 기존 임차인의 영업신고증을 양도받고 입점하는 경우를 말합니다. 이 경우 기존 영업장이 받은 행정처분도 함께 승계되므로, 관할 행정기관에서 기존 영업장의 행정처분 내역을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 권리 양수도 계약서 작성 시 양도인의 영업권리증과 사업자등록증을 확인하여, 기존 임차인이 양도인이 맞는지 확인해야 합니다.

특약사항 작성의 중요성

상가 임대차 계약서에 특약사항을 명시함으로써, 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 종료 시 원상복구 범위, 임대료 인상률, 권리금 반환 조건 등을 구체적으로 작성해야 합니다. 또한, 계약금은 반드시 임대인 계좌로 이체하고, 계약서에 이를 명시하는 것이 안전합니다.

계약서 작성 시 체크리스트

항목	확인 사항
건축물대장	상가의 용도, 구조, 불법 건축 여부
등기부등본	소유권, 근저당권 설정 여부
영업허가	영업신고 가능 여부, 폐업신고 확인
권리금 계약	임대인 승인 여부, 계약 조건 명시
원상복구	범위 및 조건 명시
특약사항	임대료 인상률, 권리금 반환 조건 등
계약금 이체	임대인 계좌로 이체 및 명시

관련 링크

• 상가건물임대차표준계약서 - 법무부
• 상가 임대차 계약 시 주의사항 - KB의 생각

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내용 요약

제과점 상가 임대 계약 시에는 건축물의 용도와 업종 제한, 등기부등본과 건축물대장 확인, 권리금 계약과 원상복구 범위, 영업허가 가능 여부, 승계 입점 시 행정처분 내역 확인, 특약사항 명시 등 다양한 요소를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 이러한 사항들을 철저히 확인하고 계약서에 명시함으로써, 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 안정적인 사업 운영을 도모할 수 있습니다.

 

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